סקירת מס בנדל”ן

כללי

‏השקעות נדל"ן (מגורים/מסחרי) חייבות בדיווח ובמס בארה"ב ובישראל בדומה לשאר מדינות העולם המערבי, בסקירה זו, ננסה לענות על מספר שאלות עקרוניות הנוגעות לנושא.

במהלך חיי הנכס, צפויים שלושה סוגי הכנסות החייבות בדיווח ובמס:

‏א. הכנסות שכירות מהנכס (שוטף).

‏ב. רווח הון בעת מכירת הנכס קצר מועד (פחות משנה)

ג. רווח הון בעת מכירת הנכס ארוך מועד (יותר משנה)

‏הכנסות אלו חייבות במס הן בארה"ב והן בישראל.

סעיף 7 לאמנת המס בין ישראל לארה"ב מסדיר נושא זה ומגדיר את אופן "זכות המיסוי הראשונית", אשר במקרה של השקעה של תושב ישראל בנכס בארה"ב, זכות המיסוי הראשונית, הינה לארה"ב.
מדינת ישראל "זכאית" אף היא לדיווח ומס בגין הכנסות אלו, לאחר ארה"ב כאמור לעיל ובהתאם לתנאים אשר נקבעו באמנת המס ובדין הפנימי של המדינות (בכפוף כאמור לכללי הזיכוי ממסי כפל וכו').

מיסוי הכנסות שכירות בארה”ב

‏דוח המס המוגש בארה"ב כולל הכנסות והוצאות הקשורות לתפעול והשכרת הנכס, כאשר בעיקרון יכללו כל ההוצאות הישירות הקשורות לתפעול ואחזקת הנכס וכן הוצאות עקיפות אשר הוציא המשקיע לניהול הנכס מרחוק (טיסה לביקור הנכס, טלפונים, פקסים וכו'…)
הוצאות ישירות לדוגמא: ביטוח הנכס, מיסי ארנונה מקומיים, פרסום, ניקיון ואחזקה, עמלות סוכנים, דמי ניהול לחברת הניהול המטפלת בנכס, שכ"ט מקצועי לעורכי דין ורואי חשבון, וריבית על משכנתא.
הוצאות עקיפות לדוגמא: כרטיסי טיסה, בתי מלון, רכב שכור, ואש"ל.

יש לשמור תיעוד של הקבלות הנזכרות לעיל, על מנת שניתן יהיה להציגן במקרה של ביקורת של מס ההכנסה האמריקאי.
פחת על הנכס: תקנות הפחת בארה"ב על נדל"ן למגורים קובעות הפחתת הנכס בשיטת "הקו ישר", על פני 27.5 שנים.
שיעורי המס לשנת 2015 (פדראלי), נעים בין 10% המדרגה הנמוכה ביותר, לבין 39.6%, עבור מדרגת המס הראשונה ( 0-4000$) קיימת חובת דיווח ועם זאת הינה פטורה מתשלום מס בארה"ב, עם זאת, בישראל לא קיים פטור זה ותשלום המס הינו מהדולר הראשון.
בנוסף למס פדראלי יש לדווח ולשלם מס גם לרשויות המדינה בה נמצא הנכס, כאשר גובה המס משתנה בין מדינה למדינה , המס משתנה בין 4%-10% בהתאם למדינה בה נמצא הנכס. ( קיימות ארבע מדינות בהן לא קיים מס מדינה – טקסס, פלורידה, נבאדה וטנסי)

‏‏מיסוי רווח הון – ארה"ב

‏בעת מכירת נכס נוצר רווח או הפסד הון (בהתאם לסכום המכירה מול עלות הקניה), רווח או הפסד זה מדווח בדוח המס השנתי וחייב במס במקרה של רווח.
רווח/הפסד הון מוגדר כהפרש, בין התמורה ממכירת הנכס (בניכוי הוצאות מכירה) לבין עלותו המופחתת של הנכס. שיעור מס רווח הון פדראלי בארה"ב עומד על בין 15%-20% בטווח הארוך מעל לשנה (Long Term). בטווח הקצר מתחת לשנה (Short Term) בין 10% ל – 39.6%.
כמו כן יש להוסיף גם כאן מס מדינה בהתאם למיקום הנכס, כאמור לעיל.
יש לשים לב, שמכירת נכס בתקופה של פחות משנה בין מועד הקניה למועד המכירה, נחשב כהכנסה רגילה וימוסה בהתאם למדרגות המס הקיימות בארה"ב.

מיסוי בישראל עבור הכנסות שכ"ד נדל"ן (מגורים) בארה"ב
משקיע, תושב ישראל כאמור, יוכל לבחור בין שני מסלולי מס:

1 . מסלול מס שולי (הכנסה נטו מחו"ל)– במסלול זה ההכנסה משכירות בחו"ל תמוסה באופן רגיל, כל ההוצאות הקשורות לתפעול והחזקת הנכס יוכרו כהוצאה ועל יתרת הרווח ישלם המשקיע מס בהתאם לגובה המס השולי בו הוא נמצא, כאשר המדרגת מס המינימלית הינה 30%.
יש לשים לב, שבנושא הכרה בהוצאות, הן תוכרנה על פי הכללים הנהוגים בישראל, ולכן, עלול להיווצר מצב בו ההכנסה החייבת במס בארץ תהיה שונה מזו אשר דווחה בארה"ב. בנוסף יקבל המשקיע הבוחר במסלול זה זיכוי בגובה המס הפדראלי אשר שולם בארה"ב – כנגד יתרת חובו למס בארץ.

2 . מסלול 15% מס (הכנסה ברוטו בניכוי פחת) –במסלול זה ישולם מס בגובה 15% מההכנסה ברוטו, בניכוי פחת בלבד. בנוסף, במסלול זה לא תינתן אפשרות לקיזוז הוצאות ואף לא לזיכוי המס אשר שולם בארה"ב.
המבחן בבחירת אחד המסלולים לעיל, הינו מתמטי גרידא, וכל משקיע יבחר במסלול שיוביל אותו למינימום מס לתשלום.

‏מיסוי רווח הון בישראל- לגבי נכסים שנרכשו לאחר 1.1.2003 ‏ שיעור מס רווח הון ‏בישראל הוא 25%.
כנגד חבות המס בישראל יינתן זיכוי בגובה מס רווח הון הפדראלי אשר שולם בארה"ב, דהיינו, המשקיע יידרש לשלם בישראל את ההפרש בין המס אשר שולם בארה"ב (בד"כ 15%) לבין המס בישראל, כך שחבות המס הכוללת, תהיה בד"כ 25%.

דחיית תשלום מס רווח הון – שיחלוף נכסים

‏ככלל, לא יתאפשר למשקיע, תושב ישראל לבצע שחלוף נכסים בארה"ב ולדחות את המס המגיע בישראל.
דיני המס ורשות המיסים בישראל אינם מאפשרים ככלל, דחיית מס הנובע משחלוף נכסים מחוץ לגבולות יש דהיינו במקרה זה, ארה"ב. משקיע המעוניין לבחון אפשרות לשחלוף נכסים חייב להתייעץ טרם קבלת ההחלטה ואו ביצוע הפעולה.
לידיעה , הסעיף מסדיר את נושא שחלוף הנכסים בדין הפנימי בארה"ב (IRS CODE), הוא סעיף 1031 (section 1031 exchange) , בו בעל נכס מסוים המעוניין למכור/להחליפו בנכס אחר ולדחות את תשלום המס בגינו.
בישראל הסעיף המקביל לסעיף 1031 האמריקאי הוא סעיף 96 , אך כאמור בפתיח לעיל לא מאפשר הסעיף לבצע שחלוף נכסים מחוץ למדינת ישראל.
נשוב ונדגיש כי הליך זה הינו מורכב ביותר בשל היבטים מקצועיים רבים ולא ניתן למימוש וחלה חובה להתייעץ היטב טרם ביצועו, עם בכלל.

הליך ההשקעה והמיסוי בפועל (צעד אחר צעד)

סיכום קצר של הנאמר לעיל, פעולות נדרשות בהשקעה בארה"ב:

1. החלטה על השקעה בארה"ב, איתור הנכס והתקשרות עם המוכר, נציג המוכר ועורך דין.

2. הקמת LLC במדינה שבה נמצא הנכס המבוקש.

3. הנפקת מספר לצרכי מס ל LLC (EIN).

4. רכישת הנכס, תחת שם החברה אשר הוקמה (LLC).

5. השכרת הנכס, ניהולו באופן שוטף וכו'…

6. הגשת דוחות מס בארה"ב, בשנה שלאחר רכישת הנכס ,יש להגיש דוחות המס בארה"ב עד ליום 15 ליוני בכל שנה, כאשר ניתן לקבל ארכה עד ליום 15 לספטמבר בכל שנה, ובמקרים חריגים אף למועד מאוחר יותר.

7. דוח ה LLC, ירכז את ההכנסות וההוצאות הקשורות לנכס (דוח 1065) ויונפק טופס K1 לכל משקיע ושותף ב LLC (טופס זה מעביר למשקיע המחזיק ב LLC במספר אחד את חלקו ברווח או בהפסד של ה LLC).

8. בנוסף לדוח ה LLC, כל משקיע יגיש דוח אישי, כאמור, אשר יכלול את חלקו ברווח או ההפסד של ה LLC (על פי חלקו ובהתאם למצוין בטופס ה K1).

9. בשנה הראשונה בה כל משקיע יגיש את דוח המס שלו לארה"ב, יצורף בנוסף טופס W7 (טופס בקשה להנפקת מספר לצרכי מס לתושב חוץ המשקיע בארה"ב – ITIN).

בשנים לאחר מכן, יגיש המשקיע באופן שוטף דוח אישי ודוח LLC כל זמן שהוא מחזיק בנכסים מניבים בארה"ב.

מס ירושה – קיים בארה"ב הן על אזרחי ארה"ב והן על משקיעים תושבי חוץ ויש לקחת זאת במערך השיקולים ולהיערך בהתאם. למשקיע שאינו אזרח אמריקאי , קיים פטור עד 60,000 דולר מערך הנכס המוערך ביום הפטירה.

ההליכים המתוארים לעיל הינם מורכבים וכוללים היבטים שונים של רגולציה ומיסוי ומומלץ שלא לבצעם ללא ייעוץ וליווי מקצועי. למשרדינו סניפים בישראל ובארה"ב המשרתים מאות רבות של לקוחות (חברות, שותפויות ויחידים) ומתמחים במיסוי ישראלי, בינלאומי ואמריקאי מזה כ 15 שנה ועובדים בשיתוף פעולה הדוק עם משרדי עורכי דין המתמחים בתחום.

ניתן לפנות אלינו דרך עמוד "צור קשר" באתרנו.