כללי
השקעות נדל"ן (מגורים/מסחרי) חייבות בדיווח ובמס בארה"ב ובישראל, בדומה לשאר מדינות העולם המערבי. בסקירה זו, ננסה לענות על מספר שאלות עקרוניות הנוגעות לנושא.
במהלך חיי הנכס, צפויים שלושה אירועים החייבים בדיווח וחשופים למס בארה"ב ובישראל:
- הכנסות שכירות מהנכס (שוטף).
- רווח הון בעת מכירת הנכס קצר מועד (פחות משנה).
- רווח הון בעת מכירת הנכס ארוך מועד (יותר משנה).
הכנסות אלו חייבות במס הן בארה"ב והן בישראל. סעיף 7 לאמנת המס בין ישראל לארה"ב מסדיר נושא זה ומגדיר את אופן "זכות המיסוי הראשונית", אשר במקרה של השקעה של תושב ישראל בנכס בארה"ב, זכות המיסוי הראשונית הינה לארה"ב. מדינת ישראל "זכאית" אף היא לדיווח ומס בגין הכנסות אלו, לאחר ארה"ב ובהתאם לתנאים אשר נקבעו באמנת המס ובדין הפנימי של המדינות (בכפוף לכללי הזיכוי ממסי כפל וכו').
מיסוי הכנסות שכירות בארה"ב
דו"ח המס המוגש בארה"ב כולל הכנסות והוצאות הקשורות לתפעול והשכרת הנכס. בעיקרון יכללו כל ההוצאות הישירות הקשורות לתפעול ואחזקת הנכס וכן הוצאות עקיפות אשר הוציא המשקיע לניהול הנכס מרחוק.
- הוצאות ישירות לדוגמא: ביטוח הנכס, מיסי ארנונה מקומיים, פרסום, ניקיון ואחזקה, עמלות סוכנים, דמי ניהול לחברת הניהול המטפלת בנכס, שכ"ט מקצועי לעורכי דין ורואי חשבון, וריבית על משכנתא.
- הוצאות עקיפות לדוגמא: כרטיסי טיסה, בתי מלון, רכב שכור.
יש לשמור תיעוד של הקבלות לשלוש שנים לפחות.
פחת על הנכס
תקנות הפחת בארה"ב על נדל"ן למגורים קובעות הפחתת הנכס בשיטת "הקו ישר" על פני 27.5 שנים, שהם 3.636% על רכיב המבנה ולא על רכיב הקרקע.
מדרגות המס בארה"ב לשנת המס 2025 – ליחידים
שיעורי המס לשנת 2025 (מס פדראלי) נעים בין 10% ל-37%.
| מדרגת המס | עד רווח שנתי | גובה המס למדרגה | מס מצטבר |
| 10% | $11,925 | $1,192 | $1,192 |
| 12% | $48,475 | $4,386 | $5,579 |
| 22% | $103,350 | $12,072 | $17,651 |
| 24% | $197,300 | $22,548 | $40,199 |
| 32% | $250,525 | $17,032 | $57,231 |
| 35% | $626,350 | $131,539 | $188,770 |
| 37% | אין סוף | אין סוף | אין סוף |
הערה חשובה: בשנת 2018 בוטל הפטור הקבוע (Exemption) שהיה נהוג בגובה $4,050, ולכן תשלומי המס חלים כבר מהדולר הראשון שהורווח.
מיסוי מדינתי ועירוני (State & City Tax)
בנוסף למערכת המס הפדראלית, תיתכן חובת דיווח וחובת מס גם לרשויות המדינה (State Tax) ולעיתים אף לרשויות העיר (City/Municipal Tax). מתוך חמישים המדינות בארה"ב, רק שבע מדינות לא מפעילות מערכת מס מדינה על הכנסה אישית בכלל: אלסקה, פלורידה, נבאדה, דרום דקוטה, טקסס, וושינגטון וויומינג. בשאר המדינות שיעורי המס נעים בין 4%-13%.
מיסוי רווח הון – ארה"ב
בעת מכירת נכס נוצר רווח או הפסד הון (הפרש בין התמורה בניכוי הוצאות מכירה לבין העלות המופחתת).
- נכס שהוחזק מעל לשנה: חלים שיעורי מס מוטבים.
- נכס שהוחזק מתחת לשנה: חלים שיעורי מס רגילים ליחיד (כפי שמופיע בטבלת מדרגות המס).
שיעור מס רווח הון פדראלי (מעל שנה) לשנת 2025:
| מדרגת המס | עד רווח שנתי | גובה המס למדרגה | מס מצטבר |
| 0% | $48,350 | $0 | $0 |
| 15% | $533,400 | $72,758 | $72,758 |
| 20% | אין סוף | אין סוף | אין סוף |
מיסוי בישראל: רווח ההון הריאלי יהיה חייב במס של 25%. במידה והמס ששולם בארה"ב נמוך מהמס בישראל, יידרש המשקיע לשלם את ההפרש בארץ.
שחלוף נכסים (Section 1031)
סעיף 1031 בארה"ב מאפשר לדחות תשלום מס רווח הון בעת החלפת נכס בנכס אחר. עם זאת, רשות המיסים בישראל אינה מאפשרת דחיית מס הנובעת משחלוף נכסים מחוץ לגבולות ישראל.
מס עיזבון (מס ירושה)
מס המונהג בארה"ב על אזרחים ועל משקיעים תושבי חוץ. למשקיע שאינו אזרח אמריקאי קיים פטור עד $60,000 בלבד מהשווי ההוגן של הנכסים ביום הפטירה.
Single Member LLC
יחיד (שאינו אזרח/תושב ארה"ב) המחזיק ב-LLC בבעלותו המלאה חייב בדיווח הצהרתי אינפורמטיבי על הפעולות שנעשות בינו לבין החברה. חובות הדיווח כוללות:
- דוח 1120: דוח חברה בארה"ב.
- דוח 5472: פירוט בעלות והעברות כספיות. שים לב: אי דיווח עלול לגרור קנס של $25,000 מצד ה-IRS.
מיסוי בישראל – מסלולי דיווח
משקיע תושב ישראל יכול לבחור בין שני מסלולי מס:
- מסלול מס שולי (הכנסה נטו): ניכוי כל ההוצאות לפי כללי ישראל. מדרגת מס מינימלית של 31%. ניתן לקבל זיכוי על המס ששולם בארה"ב.
- מסלול 15% מס (הכנסה ברוטו): תשלום 15% מההכנסה בניכוי פחת בלבד. לא ניתן לקזז הוצאות אחרות או לקבל זיכוי על המס האמריקאי (מיסוי כפול).
טופס 150: יש להגיש הצהרה על החזקה בחבר בני אדם תושב חוץ למי שמחזיק בשיעור של 10% לפחות.
השקעה באמצעות חברה זרה (ישראלית)
| נושא | חברה סגורה | חברה שקופה |
| מהות | ישות עצמאית חשבונאית ומיסויית | השקפת החברה – אינה ישות נפרדת למס |
| שיעור מס | 21% מס חברות + 12.5% מס סניף | מיסוי ברמת בעל המניות – מס אישי שולי |
| מס עיזבון | מעניקה הגנה מפני מס עיזבון | אין הגנה מפני מס עיזבון |
| דיווח | דוח שנתי כחברה בארה"ב (1120F) | הגשת דוח אישי שנתי בארה"ב |
הליך ההשקעה והמיסוי בפועל (צעד אחר צעד)
- החלטה על השקעה, איתור נכס והתקשרות עם מוכר ועו"ד.
- העברת כספים לחברה המשקיעה וחתימה על טופס בבנק לפטור מניכוי במקור.
- קבלת K1 מהחברה (לקראת אמצע שנת המס העוקבת).
- העברת חומרים לבקשת EIN / ITIN ודוח אישי/חברה.
- הכנת דוח אישי / דוח חברה.
- הגשת הדוחות לארה"ב.
- הגשת דוחות בארץ הכוללים נספח ד' וטופס 150.
